חלום הדירה בהישג יד או בועה מתנפחת? ניתוח מעמיק של עסקאות 20-80

מבנה העסקאות הנוכחי:

יזמים מציעים כיום עסקאות המבוססות על תשלום ראשוני נמוך של 10-20% מערך הדירה. הרוכשים לוקחים "הלוואת קבלן" מבנק שהיזם קובע, בסכום של כמיליון ש"ח בדרך כלל. היזם משלם את הריביות על הלוואה זו ישירות לבנק שלו.

היתרה, 80-90% מערך הדירה (פחות הלוואת הקבלן), משולמת בסמוך למועד קבלת החזקה בדירה. היזם נושא בעלויות ההצמדה למדד של התשלומים העתידיים עד למועד התשלום הסופי.

יתרונות ליזמים:

1. עידוד רכישות בשוק עם ריביות גבוהות.
2. קבלת ליווי בנקאי ביתר קלות.
3. הבנק נהנה מהפירות של הפרויקט.

סיכונים לרוכשים:

1. רכישת דירות ללא יכולת ממשית לסיים את העסקה.
2. סיכון בנטילת הלוואה מעבר ליכולות הפיננסיות.
3. אי-לקיחה בחשבון של עליות מע"מ עתידיות ו"גזרות" נוספות בעקבות המצב הביטחוני המתמשך.

הזדמנויות לרוכשים:

1. ההיסטוריה מלמדת על עליות מחירים מתמשכות בשוק הנדל"ן.
2. אפשרות למכור את הדירה ברווח לאחר קבלתה בעוד 3-4 שנים.

שיקולי מס:

מס הרכישה אותו צריך לשלם בסמוך למועד חתימת ההסכם. גם במקרה בו המכירה תהיה ברווח, יש לקחת בחשבון את תשלום מס השבח אם הדירה נמכרת לפני תום ארבע שנים של החזקה בדירה, גם במקרה שזו הדירה היחידה של המוכרים.

העלאת המע"מ:

גורם נוסף למשוואה הוא העלאת המע"מ הצפויה בינואר 2025 ל-18% מוסיפה שכבה נוספת של מורכבות. רוכשים בעסקאות 20-80 עלולים למצוא עצמם משלמים מע"מ גבוה יותר על החלק הנותר של התשלום, אלא אם יקדימו תשלומים.

המלצות:

1. בחינה פרטנית: כל עסקה צריכה להיבחן לגופה, בהתחשב במצב הפיננסי האישי של הרוכשים.
2. ייעוץ מקצועי: מומלץ להתייעץ עם מומחים בתחום הנדל"ן והמיסוי לפני קבלת החלטה.
3. תכנון ארוך טווח: יש לקחת בחשבון את היכולת לעמוד בתשלומים גם בתרחישים פחות אופטימיים.
4. שקילת עלויות נוספות: יש להביא בחשבון עלויות עתידיות כמו עליית המע"מ ומיסים נוספים.
5. ליווי משפטי: מומלץ לשכור שירותיו של עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן לבדיקת הסכם ההתקשרות, על מנת להבטיח שמירה על האינטרסים של הרוכשים מול היזמים.
6. עליית מדד תשומות הבניה שיש לקחת בחשבון לאורך תקופת ההסכם והתשלומים.

לסיכום, בעוד שעסקאות אלו מציעות הזדמנויות, הן גם טומנות בחובן סיכונים משמעותיים. רוכשים פוטנציאליים נדרשים לשקול בזהירות את כל ההיבטים ולקבל החלטה מושכלת המתאימה למצבם הפיננסי ולתוכניותיהם העתידיות.

כמו כן מומלץ לקבל ייעוץ מעו"ד מתחום הנדל"ן, לבחינת ההסכם והסיכונים הקיימים בו, בחינה האם היזם פועל בהתאם להוראות תיקון מספר 9 לחוק המכר (דירות).
ברכישת דירה מיזם יש סיכונים גבוהים.

לייעוץ מקצועי בנושא עסקאות נדל"ן ושמירה על זכויותיכם, מוזמנים ליצור קשר:

עו"ד אליהו חסון

רח' דרך מנחם בגין 156, תל אביב-יפו

מגדל רסיטל, קומה 21

טל': 03-6565990

נייד: 050-5968282

פקס: 03-6565991

דוא"ל: [email protected]