אפקט השרשרת מגיע לרמת גן וגבעתיים: שוק השכירות בנקודת רתיחה – לשכת המתווכים קוראת לתוכנית חירום ממשלתית

שוק השכירות ברמת גן, בגבעתיים, בגוש דן ובמדינה כולה ניצב בפני צומת דרכים משמעותי. בעוד תשומת הלב הציבורית מופנית לעיתים קרובות לתנודות במחירי הדירות למכירה, הרי שבשטח, מאות אלפי שוכרים נתקלים במציאות מורכבת מאי פעם. בגבעתיים, שילוב של זליגת ביקושים חריפה מערים שכנות, השפעות המלחמה הממושכת ותהליכי התחדשות עירונית מואצים יצר לחץ כבד ומתמשך על מאגר הדירות הפנויות.

סקר שנעשה בקרב חברי לשכת המתווכים הארצית מעלה תמונה ברורה של שוק המאופיין בחוסר איזון מבני עמוק. במשרדי תיווך רבים ברמת גן, בגבעתיים ובמוקדי ביקוש נוספים מדווחים כי במציאות הנוכחית דירות מושכרות בתוך שעות מרגע הפרסום, ולעיתים תכופות כלל אינן מגיעות ללוחות הפרסום אלא נסגרות מתוך רשימות המתנה וקבצי עבודה פנימיים שנפתחו בשל עודף הביקוש החריף.

מס הרכישה הגבוה: החסם שחונק את היצע הדירות בגבעתיים ובאזור

בלשכת המתווכים מצביעים על מדיניות המיסוי כחסם מרכזי שמייבש את מאגר הדירות להשכרה. חגית קליין, מתווכת וחברת הנהלת הלשכה באזור רמת גן–גבעתיים, מסבירה את הבעיה העמוקה בשטח:

"מס הרכישה הגבוה על דירה שנייה, העומד על 8%, מצטרף לתשואות הנמוכות יחסית על השכירות באזור שלנו ומהווה חסם משמעותי לכניסת משקיעים לשוק. המשקיעים היו לאורך השנים הצינור המרכזי שמזרים דירות להשכרה. כשהם מבינים שהמיסוי והעלויות אינם משתלמים, הם נמנעים מפעילות ומחפשים אפיקי השקעה אלטרנטיביים". בנוסף מציינת חגית כי המחסור הפיזי בדירות פנויות, המתגבר כתוצאה בפרויקטים גדולים של התחדשות עירונית כמו זה המתקיים כרגע בשכונת תל גנים בגבעתיים והוסיף עשרות משפחות למספר מחפשי הדירות להשכרה מעלה את המחירים והמעמסה נופלת ישירות על כתפיהם של השוכרים."

יו"ר הלשכה, איציק לוי, מבהיר:

"ללא משקיעים – אין דירות להשכרה. כשקובעי המדיניות מטילים מס רכישה דרקוני של 8% על דירה שנייה, הם אולי מנסים להילחם במשקיעים, אבל בפועל הם פוגעים בשוכרים. המשקיעים מוצאים אלטרנטיבות אחרות לכסף שלהם, בעוד הצעירים והמשפחות שנזקקים לדירות שכורות נשארים מול שוק ריק מדירות ומחירים מזנקים. המדינה חייבת להפחית את מס הרכישה או ליצור מסלולי הטבות מיסוי למשקיעים שיתחייבו להשכיר את הדירות לטווח ארוך."

מנועי הלחץ: התחדשות עירונית, מלחמה ומכרזי שוכרים

הלחץ בשוק השכירות מוחרף בשל הדינמיקה שנוצרה בשטח. איציק קרודו, מתווך וחבר הלשכה, מדווח על תופעה הולכת ותרחבת:

"לבעלי נכסים כיום יש שתי אפשרויות – לעשות מכרז על השוכרים או מכרז על דמי השכירות, וזה קורה ממש לא רק בתל אביב."

גורם מרכזי נוסף לעליית המחירים הוא הגידול הדרמטי בביקוש עקב פרויקטים מסיביים של פינוי-בינוי והתחדשות עירונית. באזורים רבים, כדוגמת דרום-מערב ירושלים, ליאת טויטו מזרחי מדווחת כי פרויקטים אלו מוציאים בבת אחת מאות משפחות לשוק השכירות המקומי – דינמיקה המוכרת היטב גם בלב אזורי הביקוש במרכז. הדיירים המפונים, המקבלים דמי שכירות מובטחים מהיזם, נוטים להוסיף סכומים מכיסם כדי לשדרג לדירות עם ממ"ד, מעלית וחניה, ודוחפים את רף המחירים כלפי מעלה.

לכך מתווספת תנועה של כ-57% מהמתווכים המדווחים על הגעת שוכרים מאזורי עימות בצפון ובדרום המבקשים להתמקם באזורים שנחשבים בטוחים במרכז הארץ.

תמונת מצב מפי המתווכים בשטח: מגבעתיים ועד שאר בארץ

• אזור רמת גן–גבעתיים: חגית קליין מצביעה על בריחת משקיעים בשל מס הרכישה (8%) ותשואות מתונות, המובילות לקיפאון בהיצע הדירות הפנויות מול גל ביקוש גואה.
• מודיעין-מכבים-רעות: עליות מחירים חדות, כולל מקרים נקודתיים שמדווחת המתווכת דורית דבש על קפיצת שכר דירה מ-5,700 ש"ח ל-8,500 ש"ח, לצד קצב עסקאות מהיר במיוחד כאשר כ-32% מהדירות מושכרות תוך פחות משבוע.
• מעלה אדומים: דורית דבש מצביעה על כך שדירות 3 חדרים חצו את רף ה-6,000 ש"ח, לצד פער זמנים של שנים עד להבשלת תוכניות הבנייה החדשות (3,500 יח"ד).
• ירושלים: זינוק של מעל 30% בביקושים. איציק קרודו מציין כי באזורים כמו הר חומה וארנונה השוק נחצה לדירות במחיר סביר שנסגרות תוך יום, לבין נכסים שבהם נדרשים סכומים גבוהים משמעותית מבעבר – כמו דופלקס 5 חדרים שהושכר ב-10,000 ש"ח בתוך ימים ספורים.
• כפר סבא: מדווחת ירידה חדה של כ-30% במלאי הדירות הפנויות להשכרה, המביאה להתנפלות מיידית על כל נכס המוצע בשוק.

יו"ר הלשכה הארצית, איציק לוי, קורא להתערבות ממשלתית דחופה ומציין:

"שוק השכירות סובל מחוסר איזון מבני שניתן לפתרון רק באמצעות מדיניות ממשלתית מושכלת. הניסיון להשאיר את השוק לפעול ללא יד מכוונת מתנקם כיום במאות אלפי משפחות ושוכרים. הרחקת המשקיעים פגעה במלאי הדירות, והדרך היחידה להביא לרגיעה ולמנוע עליות מחירים היא באמצעות צעדים אקטיביים להגדלת היצע הדירות."